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作者:管理员    发布于:2019-05-24 15:53   文字:【 】【 】【

  亿皇娱乐平台-电脑挂机招商主管(QQ:52986)盛悦挂机软件北京福润天成房地产开发有限公司(以下简称福润天成)安全度过了一个月的付款期限。这个成立不足1年的小公司,在上海拍得地王吸引全国眼球后,悄无声息安全着陆。

  随着本刊持续两个月的深入调查,福润天成背后的大股东华美系全景图已经立体呈现,市场上的诸多版本夸大华美系的流言,极有可能是一个被刻意包装的广告。上海地王事件也极有可能是偶发事件,福润天成在其中可能扮演一个路人甲的角色。

  2004年,华美系开发了自己的第一个楼盘华美 橡树岭,此后10年间,不含2013年在上海拍下的地王项目,计12个项目,支付地价款约53.6亿元(不含K2 清水湾和K2 红树湾、K2 狮子城),销售总额约156.51亿元(详见表1)。如果以房地产上市公司平均毛利33%、净利润13%计算,10年间,华美系毛利约51.65亿元,净利约20.35亿元。2004到2013年间,是北京市场住宅销售的黄金10年,华美系销售总额仅仅约156.51亿元,是个标准的小型房企。最高单盘销售额30.8亿的首邑溪谷,却是合作项目。独资项目最高销售额K2 清水湾,销售额27.5亿元。M5 朗峰单盘销售区区6.73亿元。

  华美系的退地事件也间接验证其家底不厚。2010年4月30日,华美系旗下一家开发公司因欠缴九棵树地块的土地出让款,和关联公司一起被北京市国土局暂停一年的拿地资格;2012年5月2日,北京市国土资源局公告称,北京雅居乐公司竞得的朝阳区百子湾路14号地块,由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回,1700万元保证金没收,同时将从5月2日起一年内暂停北京雅居乐公司及其关联公司参与北京市新的土地出让交易活动资格。北京雅居乐公司并非“华南五虎”之一雅居乐地产的子公司,而是华美地产旗下的公司。

  纵观华美系开发楼盘,多是郊区小盘,小打小闹,典型的郊区游击队手法,仅有两个项目超过10万平方米,且其中1个为合作开发项目。郊区是什么概念?华美系开发楼盘皆处于北京五环和六环之间,距离城区最近的项目华美 橡树岭也位于五环外,占地面积仅2.4万平方米。

  北京市土地和房地产交易记录完整记录了华美系拿地路线),从东五环的朝阳到东南五环的通州,再到南五环的大兴和现在西五环的大兴。 北京市工商局资料也间接把华美系的公司注册地拼凑勾勒出来:2001年,北京雅居乐注册于怀柔;古城地产、亚通地产注册于通州;三宅一生注册于密云;2003年,北京雅居乐第二经营部在丰台成立;2007年,华美赤诚经纪公司注册于房山;2009年,昊坤嘉业地产注册于大兴;天台山地产注册于门头沟;天柱山地产注册于延庆。

  2012年才诞生的福润天成,作为华美系新成员,是唯一注册在北京市城区的房地产开发公司,开始摆脱草根公司的出身。

  在流窜开发过程中,华美系又采取集中财力深耕郊区局部区域策略,从2004年开始,华美系集中发力通州,先后拿下通州区永顺镇杨家场村地块、通胡大街70号、永顺镇杨庄路地块和九棵树地块等6块项目用地。

  华美系在北京盘踞11年,仍未进入五环内,销售额不足200亿,买地总共约53.6亿元,是个不折不扣的屌丝。北京城区天价地价款无疑是华美系进城的最大拦路虎。

  如果种种传言属实,华美系背靠大树,神秘资金充足,不可能在长达11年的时间里长期开发郊区小盘,销售额区区百亿。一个合理的推测是,华美系传说是北京楼市最戏剧性的小广告。

  记者调查期间,华美高层婉拒了本刊记者采访。K2地产一位工作人员接受本刊记者采访时强调,“K2地产与华美地产没有关系,要说有,也就是华美替K2做终端销售。”

  华美系处于投资控股核心地位的公司是华美乔戈里(详见图1)。2009年,华美乔戈里分别控股古城地产(持股97%)、亚通地产(持股99%)、西澳地产(持股99%)、祁连地产(持股51%)、麦金利地产(持股99%)、雅居乐地产(持股92%)、乔戈里物业(持股99%)、廊坊蔚蓝地产(持股99%)。华美乔戈里是何方神圣,能在成立不到半年的时间里,对华美系下属7家公司大规模投资?从字面释义看,“乔戈里”是塔吉克语,意思是“高大雄伟”。乔戈里峰海拔8611米,它是喀喇昆仑山脉的主峰,也是世界上第二高峰,国外又称K2峰。因此,华美乔戈里似乎又是华美地产和K2地产联合体。

  工商资料进一步显示华美乔戈里的股权关系。北京卡达普投资有限公司(以下称卡达普)、安纳托利亚、桑春华分别持股90%、9.9%和0.1%。其中,桑春华是卡达普的法人代表。

  卡达普背后股东又是谁?本刊记者调查发现,安纳托利亚、桑春华分别持有卡达普99%、1%股权。

  这是一个貌似比较奇怪的股权安排:安纳托利亚控股卡达普,同时又和卡达普共同控制华美乔戈里。实际上,这样安排的最终目的只有一个,将股权进一步高度集中在安纳托利亚手中。

  本刊记者调查后发现,崔巍和桑春华分别持有安纳托利亚股份52%、48%。具体到华美乔戈里,实际控制人崔巍、桑春华、徐绿衍持股分别为51.48%、47.52%、0.1%。崔巍是华美系控股股东。崔巍、桑春华、徐绿衍三位合伙人在华美系内部又是如何分工?根据华美系旗下公司的工商资料营业内容分析,崔巍负责营销业务,桑春华主导开发。具体而言,桑春华主导K2项目开发,崔巍统领K2旗下项目营销。

  矛盾由此产生。小股东桑春华主导开发,大股东崔巍却负责营销。所以,K2地产工作人员再三强调的“K2与华美没有,要有,也是华美为K2做前端销售”,则是矛盾的具体折射。崔巍领衔的华美系并没有单独以“华美”字样注册公司,仅仅是注册了商标。事实上,崔巍不仅仅负责营销,他也具体涉足房地产开发。研究发现,华美系的开发业务范围,崔巍和桑春华泾渭分明。

  合伙的买卖难做。在华美系之外,关联公司似乎发展不断,这其中包括以桑春华为法人的三家房地产公司昊坤嘉业房地产开发有限公司(以下简称,昊坤嘉业)、天台山房地产开发有限公司(以下简称,天台山地产)和鼎湖房地产开发有限公司(以下简称,鼎湖地产)。其中,天台山地产和鼎湖地产的注册地址均在门头沟军庄路1号院。

  华美系,一个被刻意制造的北京地产泡沫剧,却在上海制造了一起地王事件,这样一个“名不符实”的公司,如何运营上海的地王项目,我们拭目以待。

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